中古マンション購入するなら、現金一括がお得なの？

中古マンションのいいところは何といっても価格が安いこと。

現金で購入できそうな物件はたくさんあります。

 

貯金を全部使ってまで、現金で購入するのって心配・・・

別に無理をしなくてもローンで払えばいいし。となりますよね。

でも、現金で購入するメリットが大きいんです。

 

私たち夫婦は2009年に築24年の中古マンションを720万円で現金で購入しました。

この経験から、中古マンションを現金一括で購入するメリット、デメリット、注意することをご紹介します。

 

 

 

 

中古マンションを現金一括で購入する３つのメリット

やはり一番のメリットは、余分なお金と時間がかからないこと！

余分なお金と時間とは、住宅ローンを組んだ時にかかる費用と審査にかかる時間のことです。

　

１．住宅ローンの利息、諸費用がかからない

720万円を10年固定金利　年1.35％で借りると

10年で払う利息50万円と諸費用約20万の計70万円が余分にかかってしまいます。

<諸費用内訳>

保証料　約6万円

事務手数料　約3万円

印紙税　1万円

司法書士報酬　約6万円

抵当権設定にかかる登録免許税　約3万円

 

※利息と諸費用の金額は、三菱東京UFJの住宅ローンシュミレーションで算出

 

２．ローン返済がなければ、月々の負担がないから楽

月々の住居費は、マンション管理費・修繕積立金の18,080円だけです。

賃貸アパートに住んでいたとの住居費は、家賃に共益費で月々8万円支払っていました。

貯金はずいぶん減りましたが・・・

月々の住居費が6万円浮いたので、毎月の貯金額が増えました～。

 

３．ローン審査がないので契約から引渡しまでの手続きが早い

現金一括購入なら、ローンの審査の必要がなく時間も手間もかかりません。

ローンの審査の結果が出るまで、事前審査は1日～7日ほど、本審査は1週間から10日ほど。

私たちは中古マンション購入の申込みから引渡しにかかった期間は18日間でした。

　

 

1000万円のマンションをローンで支払った場合の利息や諸費用はいくらかかるの？

 

三菱東京UFJ銀行の住宅ローンシュミレーションで計算してみました。

 

・10年で返済した場合（10年固定金利　年1.35　月々の返済額89,132円）

利　息　695,840円

諸費用　225,690円

合　計　921,530円

 

・15年で返済した場合（15年固定金利　年2.35　月々の返済額65,975円）

利　息　1,875,500円

諸費用　   260,070円

合　計　2,135,570円

 

1000万円を10年で返済した場合には約92万円

1000万円を15年で返済した場合には約213万円の利息と経費がかかります。

 

 

 

中古マンションを現金一括で購入する２つのデメリット

 

１．住宅ローン減税が受けられない

現金で購入した人は減税されないなんて、なんか損した気分・・・

住宅ローンを利用したほうがお得なの？と思いがちですが

住宅ローンを利用すると利息や手数料がかかってしまいます。

そもそも住宅ローン減税は、住宅ローンで利息を払っている人に10年間は少し税金を安くしてあげますよっていう制度。

利息や手数料を考えると、損というわけでないですよ。

 

２．貯金が減る

今まで頑張って貯めた貯金が、一気になくなる訳ですから、不安になるのは当然ですよね。

でも、ある程度の貯金が残るようにしっかり資金計画をすれば大丈夫。

しかも、現金で購入してしまえば、住居費にかかる費用が管理費と修繕積立金だけになるのでその分、貯金が増えていきますよ。

 

　

中古マンションを現金一括で購入するなら資金計画はしっかりと！

 

1200万円の貯金があれば、1000万円の中古マンションを現金一括でも余裕で買えると思っていませんか？

全く余裕はありません。むしろマイナスになる可能性も。

1000万円の中古マンションには諸費用が60万円～100万円かかります。

 

さらには、リフォーム費用、引っ越し費用、家具やカーテン費用までかかります。

貯金も底を着いてしまうでしょう。

ある程度、貯金を残せるようにしないと、いざという時困ってしまいますよ。

 

諸費用についての詳しい説明はこちら→http://www.mansion-abc.com/entry/mansion-kounyuu-syohiyou

 

中古マンションを現金一括で購入したあと注意点すること

 

１．税務署から「お尋ね」がくる⁉　

「お尋ね」といっても、税務署の職員がいきなり訪ねてくるわけではありません。

「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」 という調査依頼の文書が郵便で届きます。

　

税務署の目的は、ズバリ「贈与税の課税」です！

購入したマンションンの資金源を把握して、贈与税の脱税がないかチェックをしています。

不動産を購入した人すべてにくるわけではないようです。

ちなみに、うちには「お尋ね」きませんでした。

たぶん、購入価格が720万円なので、贈与税の課税の対象にならなかったからでしょう。

 

「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」に 記入する内容は、下記5項目です。

１．買い入れた本人の情報（職業、年齢、所得）

２．共有者の情報

３．買い入れた資産の情報（売り主の氏名・住所、契約日、買入価格など）

４．費用（登記費用や仲介手数料の金額）

５．支払金額の調達方法

　　

一番注意が必要なのは、「５．支払金額の調達方法」です。

ただ支払調達方法が、贈与を受けた資金からであっても、ちゃんと申告していれば何の問題もありません。

 

２．贈与を受けたら必ず申告を！

両親からの援助をマンション購入の資金 充てる方も多いと思います。

ここで、注意！

贈与を受けた場合は必ず確定申告をしなければなりません。

（110万円以下は非課税のため、申告は不要です。）

新非課税制度という住宅取得等資金の贈与税が非課税になる制度がありますが、この適用を受けるには期限内に申告する必要があります。

期限は、贈与を受けた翌年の 翌年2月1日から3月15日です。

非課税の対象になるから大丈夫と思っても、この申告を忘れてしまうと非課税対象になりません。

また、新非課税制度には条件があります。

詳しくは→

国税庁のHP

 

さいごに

 いかがでしたか？

中古マンションを現金で一括購入すると、費用面でとても大きなメリットがあります。

だからといって、貯金の全てを中古マンション購入に充ててしまっては、いざという時の不安が残りますよね。

現金一括で購入するなら、デメリットも踏まえてしっかりと資金計画を立てましょう。

資金に余裕があれば、現金一括で購入したほうが、ダンゼンお得です。

中古マンション購入にかかる諸費用

中古マンションを購入するときには、マンション価格にプラスして諸費用がかかります。

諸費用には一体、どんなものがあるのでしょう？

いつ？だれに？いくら払うの？

前もっていくら準備しておけばいいのかと不安になりますよね。

中古マンション購入にかかる諸費用は、一般的に物件価格の6～10％と言われています。

では、実際はどうなのでしょう？

私たちの中古マンション購入した時にかかった諸費用を見ていきましょう！

 

私たちが購入した物件内容

物件価格：720万円

築 年 数 ：築24年

専有面積：63.69㎡

支払方法：現金一括

 

まず、諸費用には売買契約時に必要な諸費用と決済時に必要な諸費用に別れます。

 

売買契約時に支払う諸費用

 

印紙税

売買契約書にはる収入印紙代　10,000万円

 仲介手数料

仲介手数料は不動産屋さんに支払う仲介の手数料です。

仲介手数料の上限額は宅建業法で決められています。

上限額の計算式：物件価格×3％+6万円

 

注意！仲介手数料には消費税がかかります。

実際に支払う額は、仲介手数料+消費税になります。

 

仲介手数料早見表

 

物件価格	仲介手数料
800万円	30万円
1000万円	36万円
1500万円	51万円
2000万円	66万円
2500万円	81万円
3000万円	96万円
3500万円	111万円

 

 

私たちの支払払った仲介手数料の金額は289,800円でした。

720万円×３％+6万円=27.6万円+消費税（当時は５％） 13,800円

 

 

 

手付金について

手付金は契約時に売り主さんへ現金で支払います。

相場は、物件価格の5～10％です。

3000万円のマンションで5％としても、手付金150万円になります。

 

手付金は物件価格の一部になるので諸費用ではありませんが、前もって現金で準備しておく必要があります！

 

 決済時に支払う諸費用

登記費用

・登録免許税など　　不動産の所有権を明らかにするための登記の税金など
・司法書士報酬　　　登記の手続きを行った司法書士への報酬、交通費など

 

私たちが支払った登記費用は

登録免許税など　41,400円

司法書士報酬　　75,768円

 

固定資産税負担金

日割り計算した金額を 売り主さんへ支払います 。

6,386円（2月23日～3月31日までの37日分）

 

管理費、修繕費負担金

日割り計算した金額を 売り主さんへ支払います。

3,880円（2月23日～2月28日までの6日分）

18,108円（3月分）

 

住宅ローン関係

住宅ローンを利用する場合は、下記手数料などがかかります。

・住宅ローン事務手数料

・ローン保証料

・団信用生命保険

 

融資銀行が大手銀行またはネット銀行かによって、かかる費用に大きな差があります。

私たちは、現金一括購入したため、ローン関係の諸費用はかかっていません。

 

火災保険料

県民共済の火災共済に加入、年間12,480円。

割戻金として毎年３～4割くらい返金されています。

 

中古マンション購入にかかる諸経費のまとめ

私たちの諸経費の総額は、457,814円でした。

結果、私たちが支払った諸経費は物件価格の6.3％となりました。

私たちは現金払いだったこともあり、諸経費を最低限に抑えられました。

ローンで支払っていれば、ローンの諸経費はプラス20～30万ほど。

すると、諸経費は物件価格の約10％になります。

 

やはり、諸経費は物件価格の６～10％と考えよさそうです！

 

参考になったでしょうか？

中古マンション購入を検討している方は、諸費用のことも考えて資金計画を立てて下さい。

中古マンション購入の流れ 申込み～引渡しまで

ほしい中古マンションは決まった！

さぁ、これから中古マンションが手に入るまでに、何をすればいいの？

どんな手続きがあるの？

必要な費用や書類ってある？

初めての中古マンション購入はわからないことだらけです。

 

そんな疑問に答えるべく、一般的な中古マンション購入の流れを私の体験談とともに、ご紹介します！

 

中古マンション購入の流れ

まずは、おおまかな流れから。

それでは、STEPごとに内容を見ていきましょう。

 

STEP１　購入申込み

購入したい中古マンションが決まったら「購入申込書」 という書類を不動産屋さんと作成します。

売り主さんに 「買いたい！」という意思表示 を伝えるための書類になります。

不動産屋さんが売り主さんへ提出してくれます。

 

＜購入申込書に記入する項目＞

• 購入希望価格
• 契約希望日
• 代金支払い方法
• 氏名や住所などの個人情報

 

私たちの場合、「購入申込書」に自分で記入したのは住所氏名などの個人情報のみ。

あとは、不動産屋さんが私たちの希望を記入してくれました。

購入希望価格は、販売価格のままにしましたが、値下げしてもらえるならしてほしいなという感じで伝えました。

 

 

購入申込書を提出したからといって、必ずその物件を購入できるとは限りません。

売り主さんが購入希望価格をみて、売りたいと思わなければ買えないんです。

「購入申込書」は、正式な契約書とは違います。

だから正式に契約するまでは、どちらかがキャンセルしてもキャンセル料はかかりません。

 

STEP２　住宅ローンの事前審査

私たちは現金一括で購入したので経験はありませんが、一般的な流れとして。

金融機関から融資を受けるには、金融機関の事前審査と本審査をクリアしなければなりません。

事前審査は売買契約の前に、本当に住宅ローンの審査に通るかを確認するための審査です。

審査結果がわかるまでには、1日～7日ほどかかります。

 

＜必要なもの＞

• 本人確認書類（運転免許証など）
• 健康保険証
• 源泉徴収票のコピー

 

現金一括で購入を考えている方は、こちらの記事もどうぞ。

www.mansion-abc.com

STEP３　重要事項説明

売買契約の前に、宅地建物取引主任者から重要事項説明（物件・契約条件などの重要なこと）を受けます。

重要事項説明書にそって説明を受けるのですが、３０ページほどあるので１～２時間はかかります。

そして、内容は専門用語ばかりでかなり難しいです。

 

私たちは重要事項説明を受けて、そのまま同じ日に売買契約をしました。

正直、内容はしっかり理解できないままに。

 

重要事項の説明は、必ず売買契約と同じ日に受けなくてもいいでんすよね。

契約の前であればいいんです。

ただ、不動産屋さんの都合上、私たちのように重要事項説明を受け、すぐに売買契約を行うというケースが多いみたいです。

しっかり理解するには、重要事項説明の日程を契約日前にお願いしたり、前もって重要事項説明書のコピーを送ってもらったりするといいと思います。

 

 

STEP４　売買契約

私たち買い主、売り主さん、不動産屋さん立会いのもと売買契約を交わしました。

 

＜必要なもの＞

• 手付金（物件価格の５～10％くらい）
• 実印
• 収入印紙（契約書にはるもの）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 仲介手数料　※

 

私たちは重要事項説明を受け、手付金を支払い、契約書にサインしました。

手付金は物件価格の10％でした。

 

※仲介手数料は契約の時と決済の時に半額ずつ払う場合と、決済の時に全額払う場合があり不動産屋さんによって違います。

 

STEP５　住宅ローン申込み

売買契約後、不動産屋さんとローンの申込みへ行きます。

審査結果がわかるまでには、1週間から10日ほどかかります。

 

＜必要なもの＞

• 実印
• 本人確認書類（運転免許所証など）
• 健康保険証
• 源泉徴収票のコピー
• 住民票
• 印鑑証明書
• 売買契約書

 

決済が下りると、次はローン契約（金銭消費賃借契約）をします。

ローン契約して数日後に、融資が受けられます。

 

私たちは現金一括のため、預金を1つの銀行にまとめるという準備をしました。

 

 

STEP６　決済手続き、引渡し

決済は、融資を受けた銀行の応接室で行います。

同席したのは、私たち買い主、売り主さん、不動産屋さん、銀行さん、 司法書士さんです。

 

＜必要なもの＞

• 住民票　※
• 実印
• 銀行印
• 本人確認書類（運転免許所証など）
• 売買契約書

 

※　住民票は、購入したマンションの住民票が必要と不動産屋さんに言われました。

まだ、引っ越していないのに先に住民票を移さなければなりません。

私たちは子どもが保育園に通っていて、引っ越しギリギリまで前の保育園に行かせたかったので、先に旦那の住民票だけ移すことにしました。

 

 

＜決済手続き＞

• 所有権移転の登記を司法書士さんに依頼して、登記費用を支払う
• 物件代金を売り主さんへ支払う（手付金を引いた額）
• 固定資産税の日割り計算した額を売り主さんへ支払う
• 管理費などの日割り計算した額を売り主さんへ支払う
• 仲介手数料を不動産屋さんへ支払う

決済手続きが終われば、カギをもらって引渡し完了です！

 

 

最後に

私たちの申込みから引渡しまでにかかった期間は、18日です。

現金で購入したことと、売り主さんに早く売りたい事情があったので、手続きはとんとん拍子に進んでいきました。

わからないことばかりで戸惑いながらも、何とか引渡しまでに辿り着きました。

この18日間は、ホントにバタバタでした。

 

中古マンション購入の流れと必要なものをあらかじめ知っておけば、私たちのように慌てなくてすむでしょう。

中古マンション購入の手続きの参考になればうれしいです。

中古マンション購入で失敗しないための内覧ポイント

私たちは中古マンション購入にあたり、内覧時に２つの失敗をしました。
１つめは、本当にいいなと思ったマンションを手に入れることができなかったこと。
そして２つめは、内覧時にしっかりチェックできなくて、購入後に不具合を発見したことです。
内覧時にあ～すればよかった、こうすればよかったって思うこともたくさんあります。
そこで私の体験談をもとに、中古マンション購入で失敗しないためのポイントについてまとめてみました。

内覧予約と決断力はスピード勝負‼

まず気になる物件が見つかったら、不動産屋さんに連絡をして内覧予約をします。
私たちは、連絡をしたその日に内覧することができました。
これは、ホントにラッキーでした！
ほしい中古マンションを手に入れるには、この内覧予約は重要なんですよ。
売主さんがすでに退去していれば、担当者と都合を合わせるだけなので、比較的早めに内覧することができます。
でも、まだ売主さんが住んでいる場合は、売主さんと担当者と自分の都合を合わせるため、内覧できるのが1～2週間先になってしまうこともあるんです。
「内覧前や検討中に、他の人が購入手続きをしてしまった！」なんてよくある話です。
私たちは内覧後、本当にいいなと思ったマンションを慎重に検討してしまったので、その間に他の人に買われてしまいました・・・
はじめて内覧した物件ということもあって、スグに決めて大丈夫かなぁ。
他の物件も内覧して、比較してから決めたほうがいいんじゃないかなぁ。
と思い、なかなか決断できなかったんです。（これが1つめの失敗の原因）
早く決断していれば私たちが買えたかもと思うと後悔ばかり。
中古マンションは、「早いもの勝ち」です！
しかも、他にはない1点もの。
ここだ！と思う中古マンションに出会ったら、早めの内覧予約と早めの決断をしましょう。

中古マンションの現状をしっかり把握しよう！

中古マンションは、基本的に現状引渡しです。
築年数や住んでいた方の使用状況によって、リフォーム費用や修繕費用がたくさんかかる物件やほとんどかからない物件などさまざま。
自分がリフォームに出せる金額をあらかじめ検討してから、しっかり内覧して現状把握をしましょう。
私たちは3つの物件を内覧して、その中から今住んでいるマンションを購入しました。
正直、何をチェックしたらいいのか、しっかり考えずに内覧に行きました。
だから何となく部屋全体の雰囲気で決めてしまったところもあります。（これが2つめの失敗の原因）
内覧時にチェックできていなかったドアの不具合が、マンション引き渡し後にわかり・・・
未だにそのまま、妥協して生活しています。

内覧で最低限チェックしたいこと

１　汚れやキズ・不具合などをチェック
・壁、床、天井など汚れやキズの把握
・ドアや窓の開閉がスムーズにできるか
・水回り（キッチン、お風呂、トイレなど）の給水と排水確認
・ガスコンロや給湯器が使用できるか

２　方角、日当たり、風通りをチェック
・物件情報と実際の方角があっているか
・日差しを遮る建物がないか（ベランダへ出て確認）
・全ての窓を開けて、風通りを確認

３　マンションの周辺チェック
・駅や小学校、コンビニ、スーパーまで実際に歩いてみる
・エントランス、ゴミ置き場、駐輪場、駐車場を一通りチェック
　→マンションの周りも確認することで、マンションの管理がしっかりされているかがわかりますよ。

さいごに

中古マンション購入は、人生の中でも一番大きなお買い物。
私たちのように、失敗した～と後悔のないように
早めの内覧予約、内覧でしっかりチェック、ここだと思ったら早めに決断。
この３つを頭の片隅にいれておいてください。
中古マンション購入を考えている方の参考になれば、うれしいです。

中古マンションを購入したいと思ったら、物件探しの前に条件を決めよう！

 

物件を選ぶ時の条件って、いくらあげてもキリがありませんよね。

最初に条件を決めておかないと、物件探しも始まりません。

数ある物件の中から選ぶわけですから、あっちもいいしこっちのマンションもいいな～と、決めるのも難しくなってしまいます。

 

ちなみに私たちは、エリア、予算、新耐震基準を最低条件に物件を探しました。

 

１、エリアを決めよう！

エリアはある程度決めておいたほうが物件探しは楽です。

 

私たちは、いずれ旦那の実家で2世帯という話もあったので、旦那の実家がある小学校の学区内で物件を探しました。

かなり狭いエリアだったので、ヒットするマンションは３軒だけでしたが・・・

だから物件探しには1か月もかかりませんでした。

 

エリアが定まっていないといろいろと目移りしてしまい、購入するマンションが決まるまでかなりの長期戦になることも。

私のように、１つのエリアに決める必要はありませんが、エリアを２、３か所に絞ったほうが探しやすいと思います。

 

２、予算を決めよう！

私たちの場合、事情がありローンが組めなかったので・・・

予算は自分たちの貯蓄と親からの借り入れの合計金額。

予算は明確でした。

 

でも、マンションを購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを組みますよね。

実際に、自分がいくらまで借り入れができるのか？無理なく支払いできるのか？

ホントにマンション購入できるのか？と、心配なことはたくさんあると思います。

 

そんな時に、便利なのが

SUUMO(スーモ)の住宅ローンシュミレーション「あなたが買えるシュミレーション」です。

ここでは、年齢、性別、年収、支払い可能な頭金、希望のエリアを入力すると、無理なく買える物件額や購入可能な最大額を算出してくれます。

この金額を目安に予算を決めるのも一つの手です。

 

SUUMO(スーモ)の住宅ローンシュミレーションはこちら

 

３、 新耐震基準のことを知ろう！築何年までのマンションにする？

中古マンション購入を考えている方なら、「新耐震基準」気になりますよね～。

 

「新耐震基準」 は1981年（昭和56年）6月1日以降に建築認可が下りた建物にたいして適用されています。

 

ポイントは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築認可が下りたということで完成したではありません。

 

マンション建築は、建築認可が下りてから施工に入ります。

施工期間は1年～2年ほどです。

例えば、1981年7月に完成したマンションは、完成の1年～2年前（1979～1980年）に建築認可が下りたことになります。1981年6月より前になるので 旧耐震基準のマンションとなってしまいます。

 

こう考えると1981年～1982年に完成したマンションは、旧耐震基準か新耐震基準かビミョウなところです。

1983年以降に完成したマンションであれば、新耐震基準のマンションと考えてよさそうです。

だから、私たちは1983年以降に完成したマンションを条件にしましたよ。

 

物件を探す前に

物件探しの前に、ある程度条件を決めておきましょう。

特に、予算はしっかり出しておく必要があります。

自分がいくらまで支払うことができるか知らないままマンション購入を決めても、ローンが組めなければ、ふりだしに戻ってしまいます。

私たちは、エリア、予算、新耐震基準が最低条件でしたが、この他にも方角、駅近、築10年以内など自分なりの条件を決めてから、物件探しを始めましょう！